הפרויקט שלנו בנס ציונה מתקדם. צפו בעבודות:

פרויקט הפינוי בינוי של אור זלקוביץ ברחוב לוחמי הגטאות בנס ציונה מתקדם. צפו בעבודות הטיוח שנעשו לאחרונה:

פרוייקט חדש בנס ציונה עולה על הקרקע

אורבן יאנג בהנהלת אור זלקוביץ' החלה בפרוייקט חדש בנס ציונה. זהו פרויקט פינוי בינוי בו יוקמו שני בתים צמודי קרקע במקום נכס ישן. המשיכו בקריאה

קבלו הצצה נדירה לשלבי בניית הפרויקט בנס ציונה

אור זלקוביץ, מייסד קבוצת הנדל"ן אורבן יאנג, מספק לכם הצצה נדירה להליך בניית הפרויקט בנס ציונה, אותו עיצב צביקה חורש.

בפרויקט נס ציונה ישנן סה"כ 8 דירות (4 או 5 חדרים), המעוצבות בקפידה ומספקות איכות חיים גבוהה, תוך שימוש בחומרים ואבזור יוקרתיים.

האם ערך הדירה יעלה או ירד לאחר ביצוע תמ"א 38?

קשה שלא לשים לב שבכל עיר בישראל, ישנו פרויקט אחד לפחות של התחדשות עירונית, או בשמה המקוצר – תמ"א 38. אז הקבלן משפץ ומוסיף שטח ומרפסות, אך האם ערך הדירה באמת עולה? ואם כן, בכמה? אור זלקוביץ, מסביר על הערך הכלכלי של תמ"א 38:

כבר בהתחלה חשוב להבין שתמ"א 38/1, כלומר חיזוק בניין קיים, או תמ"א 38/2 – הריסת הבניין והקמת בניין חדש מהיסוד, מעלים את ערך הדירה בלא פחות מ-40 אחוז, כאשר ישנם מצבים שהערך עולה ב-60%!

תוספת של מעלית יכולה לנוע בין 15% ל-20% מערך הדירה

מרפסות – מרפסות אהובות מאד על הדיירים הישראלים, ולכן האופציה של הוספת מרפסות הן בד"כ התוספת העיקרית בתמ"א 38. החישוב הכלכלי של הוספת מרפסת הוא: שווי מ"ר מרפסת שווה ערך לחצי משוויו של מ"ר בדירה, כלומר תוספת של בערך 12% לערך הדירה.

ממ"ד – מרחב מוגן בזמן חירום יכול להוסיף עד 30% לערך הדירה המשופצת – משמעותי מאד.

מעליות – אם הבניין ישן ונמוך, רוב הסיכויים שלא הייתה לו מעלית, או אפילו הכנה למעלית. תוספת של מעלית יכולה לנוע בין 15% ל-20% מערך הדירה. הדבר מתעצם כאשר מדובר בקומות גבוהות.

שיפוצים ושינויים חיצוניים – אם הקבלן מבצע עבודות של חיזוק יסודות בניין, שדרוג תשתיות קיימות ושיפור חזות הבניין והחצרות המשותפות, כל אלו יכולים להשביח את הנכס ב-10% לפחות.

זלקוביץ מוסיף כי המספרים שמופיעים מעלה הם כללים ועלולים להשתנות מדירה לדירה, מפרויקט לפרויקט ואף מעיר לעיר. כמו כן, חשוב לדעת שהריסה של הבניין ובנייה מחדש מהיסוד מעלים משמעותית וגדולה את ערך הנכס, לעומת שיפוץ של בניין מיושן.

על מה אסור להתפשר בתמ"א 38?

קיבלתם את האישורים המיוחלים להתנעת ההתחדשות העירונית בבניין שלכם? מזל טוב! אחרי שכל הדיירים הסכימו ומצאתם חברת בנייה, ישנם סעיפים שאסור לוותר עליהם במהלך התכנון והבנייה. אור זלקוביץ, בעל חברת הנדל"ן Urban Young מפרט אותם:

גז בישול וחימום

רק לאחרונה קרו מספר אסונות הקשורות למערכת הגז הביתי, ולכן הוצאה תקנה שבה אסור להשתמש ולהפעיל מכשירי גז במהלך הפרויקט. מה הדבר אומר? לכל אורך השיפוץ, על הדיירים אסור להפעיל גז לכל מטרה שתהיה, זאת כחלק מהוראות הבטיחות המחייבות באתר. מומלץ להכניס לחוזה סעיף שבו הקבלן מספק כיריים חשמליות.

דודים וקולטי שמש

קיץ או חורף, השיפוצים בארץ אורכים לפחות כמה חודשים טובים. חלק מהעבודות הבנייה מתבצעות על הגג, כך שלפעמים בכוונה או לא בכוונה הקולטים עלולים להיות מנותקים וחסרי שימוש. בקיץ הדבר עוד מתקבל על הדעת, אבל לקראת הסתיו והחורף סעיף זה יכול להזיק ולהרוס את חיי המשפחות. רצוי להכניס לחוזה סעיף שבו הקבלן מספק אופציות לחימום מים, כמו חימום מהיר של מים בצורה מקומית (אטמורים). האופציות אינן אמורות להחליף את הדוד בצורה מושלמת, אלא להקל על החיים בצורה זמנית.

מזגנים

במדינה חמה כמו ישראל, מזגן הפך למוצר צריכה בסיסי. במהלך תמ"א 38 ביטול וניתוק המזגנים הינה פעולה מוכרת וידועה, בעיקר מסיבות בטיחותיות. תקופת הניתוק של המזגנים עלולה להימשך חודשים רבים, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, גם ניתוק של המזגן בחורף הוא סיוט גדול. מומלץ לחשוב עם הקבלן והחברה היוזמת פתרונות חלופיים כמו מזגן נייד.

המעלית

מעלית בבניין משותף היא הדבר החשוב ביותר. כאן המקום להזכיר כי גם דרי הקומות הראשונות, אלו שיותר קרובות לקרקע, מרבים להשתמש במעלית, בין היתר אם מדובר במבוגרים, בהעברת חפצים וקניות, ובין אם נוחות אישית. במהלך השיפוצים ככל הנראה המעלית תושבת, וכאשר מתוכננת הוספת מעלית שנייה, הדבר יגרום שיתוק של הראשונה. בכך, הדיירים נשארים ללא מעלית – ילדים, משפחות, מבוגרים ובעלי קושי בעליית מדרגות – כולם נשארים ללא מענה. מומלץ בחום להוסיף סעיף שאוסר על השבתת מעלית, עד שמוסיפים מעלית שנייה שעברה את כל התקנות והבדיקות של מכון התקנים הישראלי, או שהחברה אחראית למציאת פתרון הולם.

תקשורת בין הקבלן לדיירים

בעולם טכנולוגי שכל מכשיר מקושר לאינטרנט, עדיין חווים קשיים בתקשורת. ההתנהלות לא מושלמת ולפעמים ישנו חוסר בתקשורת בין היזם לבין דיירי הבניין, כך שאלו האחרונים מפספסים הודעות, עדכונים וחדשות בנוגע להליך התמ"א 38. מצב זה עלול להדרדר לריבים, משברים ובעיות בין הדיירים עצמם ובין הדיירים לקבלן המבצע. לכן, ההמלצה היא לפתוח קבוצת וואטסאפ או מייל תפוצה שבה כל דיירי הבניין מקבלים עדכונים שוטפים, ושתהיה כתובת זמינה לשאלות ולבעיות.

 

מהם המכשולים של פרויקט תמ"א 38?

התחדשות עירונית, או בשם היותר נפוץ שלה – תמ"א 38, היא ללא ספק מהפרויקטים המובילים כיום בשוק הנדל"ן בישראל. שיפוץ והגדלה של בניין קיים הם מהרווחים שניתן למצוא בכל ענף הבנייה, אך עד להגעת התוצר הסופי, ישנם אין ספור תהליכים וסעיפים מורכבים ומפרכים, המקשים על ביצוע הפרויקט בפועל.

עם זאת, אור זלקוביץ, מייסד והבעלים של חברת הנדל"ן Urban Young, מציין כי מלבד הבירוקרטיה ותהליכים השונים, ישנם עוד קשיים בדרך להפיכת בניין מיושן למגדל מרהיב ואטרקטיבי:

1. בערים הגדולות בעיקר, הבניינים המיושנים נמצאים ברחובות קטנים וצפופים, מה שמעורר בעיית נגישות עצומה למשאיות ולכלים הנדסיים. הבניינים עצמם ממוקמים על מגרשים ושטחים קטנים, מה שמוביל לשטח תמרון והתכנסות קטן מהרצוי.

תקנות כיבוי אש מקשות גם הן על כל תהליך הבנייה

2. כריתת עצים או עקירתם פוגעת בטבע, ובהרבה רשויות מקומיות ועיריות מדובר על עבירה על החוק. ישנן תקנות שימור והגנה על הצומח והטבע מחמירות בכל עירייה, מה שמוסיף להקשות על הבנייה ותכנון השטח הציבורי.

3. תקנות כיבוי אש מקשות גם הן על כל תהליך הבנייה. הפרויקט חייב להיות בעל אישורים מיוחדים מטעם נציבות כיבוי האש, ולעיתים סעיף זה פוסל לגמרי את כל תכנון הפרויקטים, בעיקר ברחובות צפופים וקטנים. תקנות כיבוי אש הינן מצילות חיים, ועל כן אין שום התפשרות בנושא זה. אגב, בחלק מהעיריות ישנו חוק המגדיר שמעל מספר מסוים של דירות במגדל, דרושים שני חדרי מדרגות לפינוי חירום, מה שגורר עלויות כספיות גבוהות במיוחד ליזמים.

איך תורמת תמ"א 38 לאטרקטיביות הערים?

construction-site_1112-1881

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, החלה ב-2005 וצברה בשנים האחרונות תאוצה משמעותית. הסיבה היא שמדובר בפרויקט ממנו נראה שכל הצדדים יוצאים נשכרים: הן הדיירים הנוכחיים של הבניין שמקבלים שדרוג של הדירה בלי להוציא אגורה, הן הדיירים העוברים לדירות החדשות שנבנות והן החברות המבצעות המוכרות את הדירות.

המשיכו בקריאה

"תכנון קפדני, עיצוב עכשווי וסטנדרט מגורים גבוה": חברת Urban Young

חברת אורבן יאנג ויזם הנדל"ן, אור זלקוביץ, העומד בראשה, מביאים בשורה חדשה לעיר נס ציונה וסביבתה. אי אפשר להתעלם מקונספט הבנייה הייחודי ומחווית המגורים האיכותית שמובטחת לדיירים בפרויקטים של החברה.

המשיכו בקריאה

מהם התמריצים העיקריים לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38?

פרויקטי תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה – תפסו תאוצה בשנים האחרונות בכל רחבי הארץ. אחת הסיבות לכך היא שהדיירים יכולים להיות רגועים בידיעה שהם עתידים ליהנות משורה ארוכה של יתרונות. אור זלקוביץ', יזם נדל"ן פעיל בתחום התמ"א 38 ומנכ"ל חברת אורבן יאנג (Urban Young), מסביר מדוע מומלץ לדיירים לשקול בחיוב פרויקטים בשדה המשחק.

המשיכו בקריאה

האם הדיירים תמיד יעדיפו פרויקטים של הריסה ובנייה?

תמ"א 38 תפסה תאוצה בשנים האחרונות והפכה, איך לא, לחלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. אחד המיתוסים הנפוצים בתחום זה הוא העדפתם של הדיירים לפרויקטים של פינוי בינוי (הריסה ובנייה) על פני תמ"א 38 חיזוק מבנים.

המשיכו בקריאה